घरजग्गा कारोबारलाई पारदर्शी बनाउन हामीले विगत २ वर्षभन्दा बढीदेखि सेयर कारोबारमा जस्तै प्रणालीको विकास गर्न माग गर्दै आएका छौँ । जसरी सेयर कारोबार नेप्सेमार्फत पारदर्शी रुपमा हुन्छ, त्यसैगरि घरजग्गाको कारोबार पनि पारदर्शी बनाउन सरकारले एउटा संरचना खडा गरोस् भन्ने हाम्रो चाहना हो ।
सेयर कारोबारमा नेप्से भने जस्तै घरजग्गा कारोबार गर्न भूमी बजार, ल्याण्ड मार्केट वा रियल इस्टेट मार्केट केही नाम दिएर एउटा संरचना बनाउनुपर्छ । यसपछि ब्रोकरहरुलाई लाइसेन्स दिएर त्यस्ता इजाजत प्राप्त ब्रोकरमार्फत कारोबार हुनुपर्छ भनेर हामीले भन्दै आएका छौँ । अहिले पनि ब्रोकरहरु हुनुहुन्छ, उहाँहरुले कारोबारबापत कमिशन लिनुहुन्छ, तर त्यस्तो कमिशनको रेकर्ड र त्यो कमिशन लिएबापत उहाँहरुले कति कर तिर्नुभयो भन्ने कुनै तथ्यांक छैन ।
वर्षमा देशभरीमा वार्षिक ५ देखि ७ लाख वटा सम्पत्ति खरिद बिक्री हुन्छन् । यसको कुल मूल्यांकन १२ देखि १५ खर्ब रुपैयाँ हुन आउँछ । यसमध्ये आधा जति सम्पत्ति व्यक्ति व्यक्तिबीच खरिद बिक्री भएको छ भनेपनि आधा त ब्रोकरमार्फत नै भएका छन् । आधा मात्रै कारोबार ब्रोकरमार्फत भएको छ भन्ने मान्ने हो भनेपनि ७/८ खर्बको कारोबार हुन्छ । यसको ५ प्रतिशत मात्रै कमिशन ब्रोकरहरुले लिँदा पनि ४० अर्ब रुपैयाँ गएको छ । कतिपय कारोबारमा बिक्रेता र क्रेता दूबैतर्फबाट कमिशन लिने गरेको भन्ने पनि सुनिन्छ । यसले एकातर्फ सम्पत्तिको मूल्य बढाएको छ भने अर्कातर्फ त्यो कमिशन कुनै वैध प्रणालीमा देखिँदैन । यसको अर्थ ४० अर्ब कमिशनबापत राज्यलाई एक पैसा पनि कर आउँदैन ।
अर्को डरलाग्दो स्थिति के छ भने, ठाउँ अनुसार जग्गाको मूल्य सरकारी मूल्यांकनमा एउटा छ, त्यसको बजार मूल्य अर्को हुन्छ । कारोबार चाहिँ बजार मूल्य अर्थात् सरकारी मूल्यांकनले देखाएको भन्दा चार पाँच गुणा बढीमा गर्ने, त्यसै अनुसार कमिशन लिने तर मालपोत कार्यालयमा गएर पास गर्दा सरकारी मूल्यांकन अनुसार देखाएर रजिष्ट्रेशन गर्ने डरलाग्दो स्थिति मौलाएको छ । यसो हुँदा धेरै रजिष्ट्रेशन शुल्बबापत सरकारले पाउने धेरै ठूलो रकम गुमिरहेको छ । उदाहरणको लागि १५ खर्बको कुल कारोबार भएको मुलुकमा रेकर्ड हेर्ने हो भने ७ खर्ब मात्रैको रजिष्ट्रेशन भएको देखिन्छ । बाँकी ८ खर्बको ४ प्रतिशतका दरले अर्थात् ३२ अर्ब रुपैयाँ रजिष्ट्रेशन कर गुमिरहेको छ । अर्को ५ प्रतिशत लाभकर पनि गुम्यो । यो भनेको ४० अर्ब रुपैयाँ हुन आउँछ । ब्रोकरले खाइरहेको ४० अर्ब कमिशनको पनि कुनै रेकर्ड नहुँदा त्यसको पनि आयकर गुम्यो । यसरी औसतमा मात्रै हिसाब गर्दा पनि हरेक वर्ष झण्डै ७५ अर्बदेखि १ खर्ब रुपैयाँ राजस्व सरकारले गुमाइरहेको छ ।
यद्यपी, रियलइस्टेट कम्पनीहरुले भने कर तिरेका हुन्छन् । उनीहरुले बैङ्कमार्फत ऋण लिएर कारोबार गर्नुपर्ने हुनाले ऋणका लागि कर चूक्तादेखि कारोबार रकमसमेत हेरिने हुनाले तिर्नैपर्ने हुन्छ । भोली कर कार्यालयको कारबाहीमा पर्ने डर पनि हुनाले सामान्य कहीँकतै त्रुटी भए पनि उनीहरुले तिरेका हुन्छन् । तर, ब्रोकरहरुले त तिरेका हुँदैनन् । जसका कारण समग्र रियलइस्टेट व्यवसाय नै एक खालको बद्नाम हुने स्थिति आएको छ ।
यसैले हामीले अघि सारेको भूमी बजार वा ल्याण्ड मार्केटको अवधारणा जुन छ, यो निकै छलफल गरेर, विभिन्न देशको अभ्याससमेत हेरेर अघि सारेका हौँ । अहिलेको अवस्थामा यो भन्दा अर्को कुनै वैज्ञानिक विकल्प नै छैन । त्यसैले हामीले एउटा डिजिटल प्लाटफर्म बनाऔँ, बिक्रेताले आफ्नो सम्पत्ति त्यहाँ बिक्रीमा राख्छ, क्रेताले पनि त्यहीँ हेर्छ र किन्छ । यसले कारोबार पारदर्शी हुन्छ । कारोबार अनुसारको कर पनि सरकारलाई आउँछ । ब्रोकरलाई निश्चित प्रतिशत कमिशन तोके भइहाल्छ । यो एउटा काम गर्ने हो भने ब्रोकरले लिएको कमिशन पनि छुटिन्छ, त्यसबापत पनि कर आउँछ । बिक्रेताले कतिमा बिक्रि गरेको हो भनेर त्यो पनि छर्लङ्गै देखिने हुनाले उसले पनि त्यस अनुसारको आयकर तिर्नैपर्छ । रजिष्ट्रेशन शुल्क पनि सरकारी मूल्यांकन अनुसार लुकाएर देखाउन पाएन, कारोबार मूल्य अनुसार हुने भयो ।
अर्को कुरा, यसो हुँदा समाजमा कतिपयका जग्गा जमिनहरु थाहै नपाई बिक्री भएका घटनाहरुलाई पनि रोक्छ । जग्गा जमिन किन्नेहरुलाई पनि जग्गा खोज्दै दुइ जना मान्छेका पछाडी लागेर हिड्नु परेन । उसले डिजिटल प्लाटफर्ममा हेरेर कहाँको जग्गा, कति क्षेत्रफल, कति मूल्य, बाटो लगायतका पूर्वाधारको सुविधा के भन्ने सहजै थाहा पाउन सक्छ र किन्न पाउँछ ।
अहिले घरजग्गा खरिद गर्दा विदेशमा बस्नेहरु बढी ठगिने गरेका छन् । उनीहरु छोटो बिदामा आउने, आफन्तसँग पनि भेटघाट गर्नुपर्ने, आफ्ना सरकारी कामकाज पनि भ्याउनुपर्ने र घरजग्गा पनि किन्नुपर्ने हुँदा समय दिएर घरजग्गा हेर्नै पाउँदैन । अनि हतारमा ब्रोकरले देखाएको जग्गा किनेर फर्किनुपर्ने हुन्छ । यसो हुँदा उनीहरुले मूल्य पनि ठूलो हालिरहेका हुन्छन् भने, कमिशनबापत भनेर पनि ठूलो रकम खर्च गरिरहेका हुन्छन् ।
अर्को कुरा, अहिले घरजग्गाको भाउ अनियन्त्रित रुपमा जथाभावी बढ्यो भन्ने आवाज उठिरहेको छ । मूल्यलाई नियन्त्रण गर्न पनि भूमी बजार वा ल्याण्ड मार्केट हुने हो भने त्यसले ठूलो भूमीका निर्वाह गर्न सक्छ । आजको दिनमा देशभरीमा कुन ठाउँको कति जग्गा जमिन वा घर बिक्रीमा छन् भन्ने कुनै रेकर्ड छैन । तर, भूमी बजार वा ल्याण्ड मार्केट हुने हो भने आजको दिनमा यति मूल्य पर्ने, यो ठाउँको यति जग्गा वा घर बिक्रीमा छन् भन्ने सारा रेकर्ड आउँछ । यो हुने बितिक्कै मूल्यवृद्धि रोक्न पनि मद्दत गर्छ । जथाभावी कारोबार भएर न मूल्य पनि जथाभावी बढेको हो नि । कारोबार पारदर्शी भएपछि मूल्य पनि त्यसै अनुसार हुन्छ । यसकारण यो भन्दा वैज्ञानिक प्रणाली अरु के हुन सक्छ ?
तर, यति महत्वपूर्ण विषयलाई राज्यले नै एजेण्डा बनाएर तत्काल कार्यान्वयन गर्नुपर्नेमा हामी जस्ता महासंघले भन्दासमेत कार्यान्वयन भइरहेको छैन । खासमा भन्ने हो भने यो त सरकारको काम हो । हामीले सरकारलाई सजिलो होस् भनेर अवधारणा दिएका हौँ, त्यसमा यसरी यसरी काम गर्न सकिन्छ भनेर भनेका पनि छौँ । हामीले घरजग्गा कारोबार मर्यादित र अनुशासित होस् भनेर महासंघभित्र लामो छलफल गरेर यो अवधारणा अघि सारेका हौँ । यो व्यवसायमा लागेकाहरुले सुरक्षित र प्रतिष्ठित भएको महशुस गरुन् भन्नेबाहेक हाम्रो अर्को कुनै स्वार्थ छैन । बजार अनिश्चित र असुरक्षित हुँदा जोखिम उच्च हुन्छ । हामीले यस्तो जोखिममा नबसौँ भनेर यो कुरा महासंघको पहिलो एजेण्डाका रुपमा अघि ल्याएका हौँ ।
हामीलाई सरकारले यो विषयलाई चाँडै अघि बढाउनेछ भन्ने आशा छ । मालपोत ऐन २०३४ लाई संशोधन गरेर इजाजत प्राप्त कम्पनीबाट मात्रै घरजग्गा कारोबार गर्ने भनेर आइसकेको छ । हामीले जानकारी पाए अनुसार नियमावली बन्ने क्रममा छ । हामी चाँडोभन्दा चाँडो नियमावली बनोस् भन्ने चाहन्छौँ । यसो हुँदा ब्रोकरहरुलाई, एजेन्सीहरुलाई, डेभलपर्सहरुलाई, आम घरजग्गाको खरिद बिक्री गर्ने सर्वसाधारणहरुलाई, जग्गाधनीहरुलाई लाभ हुन्छ । सबैभन्दा महत्वपूर्ण कुरा राज्यलाई अर्बौ रुपैयाँ राजस्व प्राप्त हुन्छ । यसकारण यो विषयलाई सरकारले प्राथमिकतामा राखेर चाँडोभन्दा चाँडो कार्यान्वयन गर्नुपर्छ ।
(नेपाल जग्गा तथा अवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीसँगको कुराकानीमा आधारित)
