नेपालमा अपार्टमेन्ट संस्कृति सुरु भएको लामो समय भइसक्यो । कम क्षेत्रफल भएका नेपाल जस्ता मुलुकका लागि अपार्टमेन्ट जस्तो सामूहिक आवास महत्वपूर्ण हुने भएपनि कतिपय नीतिगत प्रावधान अब्यवहारिक भइदिँदा अपार्टमेन्ट संस्कृतिलाई फैलाउन नसकिएको व्यवसायीहरुको भनाइ छ ।
साथै, २ दशक अगाडिबाट सुरु भएको अपार्टमेन्ट व्यवसाय अझैसम्म पनि जग्गाको झमेलाबाट बाहिर निस्कन सकेको छैन । किनभने, अपार्टमेन्ट बनाएर बिक्री गरिसके पनि त्यो अपार्टमेन्ट बनेको जग्गा भने डेभलरकै नाममा कायम रहने अवस्था छ । डेभलपरले चाहेर पनि अपार्टमेन्ट खरिदकर्तालाई जग्गा नामसारी गरेर दिन नसक्न विद्यमान प्रावधानले आफूहरुले वर्षौदेखि बोझ बोकेर बस्नु परिरहेको नेपाल चेम्बर अफ कमर्सका वरिष्ठ उपाध्यक्षसमेत रहेका रियलस्टेट व्यवसायी दीपक मल्होत्रा बताउँछन् ।
अपार्टमेन्ट भत्किएपछि मात्रै इकाईधनीलाई जग्गा
अपार्टमेन्ट बनिसकेपछि सामूहिक रुपमा त्यसको जग्गा स्वतः हस्तान्तरण हुने प्रावधान छैन । जसका कारण अपार्टमेन्ट वा संयुक्त आवासको बसोबास प्रोत्साहित हुन नसकेको व्यवसायीहरु बताउँछन् । यति मात्रै होइन, एउटा ऐनले त अपार्टमेन्ट भत्किएपछि मात्रै इकाईधनीले जग्गाको स्वामित्व पाउने उल्लेख गरेको पाइएको छ ।
संयुक्त आवासको स्वामित्व सम्बन्धि ऐन २०५४ मा संयुक्त आवास भवन नष्ट भएमा वा क्षति भएमा मात्रै त्यस्तो भवन बनेको जग्गा भवनको इकाई खरिदकर्ताले पाउने उल्लेख गरिएको छ । ऐनको दफा २२ मा भनिएको छ, ‘संयुक्त आवास भवन कुनै पनि कारणबाट पूर्ण रुपमा क्षतिग्रस्त भएमा सो भवन रहेको जग्गामा सम्पूर्ण आवास इकाई धनीहरुको हक समानुपातिक ढङ्गबाट कायम हुनेछ ।’
कम्पनीलाई बोझ
काठमाडौँको हकमा उपत्यका विकास प्राधिकरण र शहरी विकास तथा भवन निर्माण विभागबाट अनुमति लिएर अपार्टमेन्टहरु बनेका हुन्छन् । काठमाडौँ बाहिरको हकमा सम्बन्धित स्थानीय तहबाट अनुमति लिइएको हुन्छ । तर, अपार्टमेन्ट बनाएर युनिटहरु बिक्री गरिसक्दा पनि जग्गा नामसारी नहुँदा त्यसको स्वामित्व भने डेभलपर कम्पनीको नाममा नै रहिरहन्छ । जसका कारण डेभलपरहरुले राजस्व तिरिरहनुपर्ने बाध्यता रहेको व्यवसायी मल्होत्राको भनाइ छ ।
‘जग्गा डेभलपरकै नाममा रहिरहने भएकाले हामीले राजस्व तिरिहनुपर्ने बाध्यता छ’ उनले भने, ‘अर्कातिर हदबन्दीमा त्यो जग्गासमेत गणना हुँदा नयाँ जग्गा लिएर नयाँ काम गर्न पनि नसक्ने अवस्था छ ।’ उनका अनुसार अपार्टमेन्ट बनाएर बिक्री गरिसक्दा पनि जग्गाको स्वामित्व हस्तान्तरण नभएकै कारण कतिपय व्यवसायीहरु हदबन्दीको झमेलामा परिरहेका छन् ।
भूमी सम्बन्धि ऐन २०२१ को पछिल्लो संशोधन अनुसार काठमाडौँ उपत्यकामा एक व्यक्ति वा संस्थाका नाममा २५ रोपनीभन्दा बढी जग्गा राख्न पाइँदैन । तराईमा १० विघाहा र उपत्यका बाहेकका पहाडी जिल्लामा ७० रोपनीसम्म मात्रै जग्गा राख्न पाइन्छ ।
‘यहीँ भएर हामीले वर्षौदेखि जग्गा तथा आवास विकास कम्पनीहरुका हकमा हदबन्दी लागू हुनु हुँदैन भनेर भन्दै आएका छौँ’ मल्होत्राले थपे, ‘अहिलेको सरकारले चाहिँ यो विषय अलि सिरियसका साथ हेरेको पाइन्छ । सायद, यस्ता गाँठाहरु अब चाहिँ फुक्छन् कि !’
के हुन सक्छ विकल्प ?
भूमी व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार अपार्टमेन्ट वा संयुक्त आवास भवन बनेको जग्गा सम्बन्धित भवनको इकाई धनीहरुकै हुन्छ । हालकै प्रावधान अनुसार स्वामित्व हस्तान्तरण हुन सक्ने भएपनि विकासकर्ता र इकाई खरिदकर्ताहरुले दोहोरो राजस्व बुझाउनुपर्ने बाध्यता देखिएकाले कुनैपनि अपार्टमेन्टको जग्गा त्यहाँ बसोबास गर्ने समुदायमा हस्तान्तरण हुन नसकेको विभाग स्रोतको भनाइ छ ।
व्यवसायीहरुले पनि दोहोरो राजस्व तिर्नुपर्ने बाध्यतालाई ऐनमार्फत नै सरलीकरण गर्न सुझाव दिँदै आएका छन् । ‘हामीले भवन बनाउँदा राजस्व तिर्छौँ, युनिट बेच्दा पनि तिर्छौँ, युनिट किन्ने खरिदकर्ताहरुले पनि तिर्नुहुन्छ’ मल्होत्राले थपे, ‘तर, जग्गाको स्वामित्व समुदायमा हस्तान्तरण गर्नका लागि दिने र लिने दूबैले फेरि राजस्व तिर्नुपर्छ भनिन्छ । यसकारण समस्या सिर्जना भएको छ । कुनैपनि शुल्क नलाग्ने गरी जग्गाको हस्तान्तरण गर्न पाउने प्रावधान हुनुपर्छ ।’
शहरी नीतिले के भन्छ ?
२०८१ सालमा जारी भएको राष्ट्रिय शहरी नीतिले जग्गा वा आवास विकास योजनामा न्यून आए भएका वर्गलाई समावेश गरिने भनेको छ ।
साथै, संयुक्त आवास, सामूहिक आवास, सामाजिक आवास, भाडाको आवास, सहकारी आवासलगायत व्यवस्थित आवास निर्माण एवम् भइरहेका आवासहरुको स्तरोन्नतिको माध्यमबाट सबैको लागि सुरक्षित र सुपथ सहितको न्यूनतम् आवास सुविधा प्रत्याभूति गरिने नीतिमा उल्लेख छ ।
